Переуступка права аренды земельного участка

Переуступка права аренды земельного участка

Аренда земельных участков является довольно распространенной практикой в современном обществе. Однако такая ситуация, как переуступка права аренды рядовыми гражданами до сих пор понимается не в полной мере. Большинство, сталкиваясь с данной ситуацией, ищет помощи у юристов, однако кое-что о данной процедуре можно узнать, если внимательно ознакомиться с Земельным и Гражданским кодексами РФ.

Когда земельный участок сдается в аренду

Аренда представляет собой договор, по которому собственник земельного участка передает второй стороне права пользования землей и получение с нее полезного дохода. Взамен арендодатель в течение всего срока действия договора получает от арендополучателя фиксированную плату, называемую рентой.

В земельном законодательстве выделяют два случая аренды участка:

  • Использование его для сельскохозяйственных работ;
  • Использование для жилищного строительства.

Между физическими лицами самым распространенным вариантом является первый: собственник земли, использующий ее как объект инвестирования, обычно не продает участок, а получает с него пассивный доход в виде ренты.

Второй вариант чаще всего встречается в сделках с муниципальными органами власти. В этом случае земли арендуются под строительство индивидуального и многоквартирного жилья, организацию дачных и гаражных кооперативов и тому подобного.

Договор аренды может быть заключен на срок до и более одного года. В случаях, передачи земли в пользование по данному договору на срок более 1 года, закон требует постановки его на учет в Управлении федеральной службы государственной регистрации.

Существует также такой процесс, как отчуждение земельного участка или его доли. Об этом читайте в этой статье.

Особенности передачи прав на земельный участок третьему лицу

Гражданский кодекс в пункте 2 статьи 615 говорит, что арендатор в течение срока действия договора аренды получает возможность распоряжаться арендованным имуществом в соответствии с условиями соглашения. Чаще всего в число этих условий входит и передача прав на арендованное имущество третьему лицу. Данная процедура может осуществляться в двух основных формах:

  1. На основании договора субаренды;
  2. Путем переуступки прав аренды землевладения.

Регистрация перехода права аренды земельного участкаДоговор субаренды представляет собой договор, заключаемый на земельный участок между арендатором и третьей стороной, которая и будет в дальнейшем использовать предмет договора и получать от него доход. Данное соглашение заключается на время, не превышающее срок действия договора основной аренды. При этом ответственными сторонами будут арендаторы по обоим договорам.

Уступка права аренды земельного участка предполагает, что арендатор передает все свои права на данные земли третьему лицу, которое впоследствии становится основным арендополучателем. Наиболее распространена подобная практика в случаях покупки здания, располагающегося на арендуемой территории. Данная операция возможна без участия собственника земли: информация об изменении ответственного за арендуемое имущество лица доводится до землевладельца посредством уведомления.

Переуступка прав аренды земельного участка имеет несколько особенностей:

  • Нельзя переуступить права на участок, по договору аренды которого данная операция не оговорена сторонами;
  • Нельзя переуступить права на участок под жилищное строительство, если по оформленному ранее договору аренды он числится в качестве сельскохозяйственных земель. Предварительно требуется провести процедуру изменения целевого назначения арендуемых земель.

Оформление договора и необходимые документы

Отношения между собственником земли, первым и вторым арендаторами должны быть оформлены в соответствии с требованиями законодательства и учтены путем государственной регистрации сделки аренды, в случаях перехода прав аренды земельного участка на срок более года.

Нюанс, который можно выделить при оформлении переуступки договора аренды земельного участка — способ расчета между первым и вторым арендаторами. Данный процесс может происходить несколькими способами, основное различие которых лежит в дальнейшем налогообложении:

  • Новый арендатор выплачивает сумму задолженности прошлого арендатора непосредственно собственнику участка. Долг учитывается в расходах арендатора и не учитывается при расчете налогооблагаемой прибыли;
  • Новый арендатор увеличивает стоимость договора переуступки прав на сумму задолженности, уплачивает ее прежнему арендатору и в полном размере учитывает ее в расходах.

Для оформления переуступки прав аренды земельного участка нужно собрать пакет следующих документов:

  • Заявление на переуступку прав;
  • Заверенная копия ранее заключенного договора аренды участка;
  • Подлинник кадастрового плана сдаваемого в аренду участка и его копия;
  • Копия квитанции об оплате пошлины с предъявлением подлинника;
  • Подлинник окончательного договора переуступки права аренды земельного участка в двух и более экземплярах.

Кроме уже перечисленных требуются личные документы сторон договора:

Регистрация перехода права аренды

Оформление договора переуступки прав аренды земельного участкаГосударственная регистрация перехода права аренды от одного арендополучателя к другому влечет за собой вступление заключенного между этими лицами договора. Она необходима в случаях, если соглашение заключается на срок свыше 1 года.

Регистрация перехода права аренды, как понятно из приведенного выше перечня документов, производится только при уплате государственной пошлины, определяемой главой 25.3 Налогового кодекса РФ. Сейчас государственная пошлина за регистрацию перехода права аренды для физических лиц составляет 2000 рублей, а для юридических лиц — 22 000 рублей. Сам процесс регистрации регулируется законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Регистрация процедуры перехода права аренды земельного участка подтверждается выдачей соответствующего свидетельства.

Изложенную выше информацию можно тезисно представить в следующем виде:

  • Договор на аренду земли могут заключать и физические, и юридические лица;
  • Право аренды земельного участка передается либо путем переуступки данного права, либо при помощи заключения договора субаренды;
  • Для оформления переуступки права аренды согласие арендодателя не требуется, если в договоре нет запрещающего данную процедуру пункта, однако стороны договора переуступки прав обязаны уведомить собственника участка о смене ответственного лица;
  • Состав документов, требуемых для оформления перехода права аренды, зависит от правового статуса сторон договора;
  • Регистрация перехода прав сопровождается уплатой государственной пошлины.

Как оформить дом по дачной амнистии Узнайте, как оформить дом по дачной амнистии.

Как приватизировать квартиру самостоятельно, читайте в нашем обзоре.

Где и как сделать дарственную на квартиру: http://upravdomik.ru/owner/sale/kak-sdelat-darstvennuyu-na-kvartiru.html

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать — напишите вопрос в форме ниже:

Понравилась статья? Подписывайтесь на обновления портала
по RSS, или следите за обновлениями ВКонтакте,
Одноклассниках, Твиттере или Google Plus.

Получайте обновления прямо на электронную почту: 

Расскажите друзьям! Поделитесь статьей
своим френдам в любимой социальной сети
с помощью кнопок на панели.


6 комментариев
  • А вот я беспокоюсь, не случится ли, что со временем, при переуступке аренды, арендатор заявит свои права на арендуемый участок? Мол, уже много лет пользуюсь и теперь эта земля мне принадлежит, т.к. ее обрабатываю, а хозяину она и не нужна? Думаю, такой вариант возможен, особенно, если владелец участка внезапно умрет. Не придется ли доказывать наследникам свои права на землю каким-то дополнительным образом?

  • > Мол, уже много лет пользуюсь и теперь эта земля мне принадлежит, т.к. ее обрабатываю, а хозяину она и не нужна?

    детский сад какой-то

  • Татьяна

    Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, мы купили объект незавершенного строительства у юр. лица (получили свидетельство о гос. регистрации права), земля в аренде. Администрация дала разрешение на переуступку аренды земли. Нам теперь нужно зарегистрировать эту переуступку, а у юр. лица, как председателя, закончился срок. Новый председатель теперь не хочет идти на регистрацию, хотя когда продавали объект, то члены организации были согласны (иначе сделка бы не состоялась), а теперь они, оказывается, не хотели, чтобы так было. Как можно зарегистрировать переуступку?

  • Олег Андреевич

    Здравствуйте Татьяна, рекомендую в качестве соблюдения досудебного урегулирования спора написать претензионное письмо председателю этого юридического лица, с просьбой добровольно осуществить регистрацию объекта. Указав при этом, что в случае отказа, вы будете вынуждены обратиться в суд, что повлечет для них дополнительные расходы в виде упущенной выгоды и судебных издержек. Это пригодится и в случае отказа, а для составления иска нужно более детально смотреть документы и разбираться в ситуации.

  • Александр

    Имеем в аренде 49 лет землю ИЖС в поселке. Новая Москва. Как можно ценить стоимость земли в случае переуступки прав аренды? Сильно отличается стоимость от аналогичной земли, но в собственности? Как оценить?
    Спасибо!

  • Михаил

    Была подобная ситуация. Получали землю ИЖС от администрации отцу — инвалиду 1-й группы бесплатно. Потом продали по обычной рыночной цене. Муниципальная земля нечем не лучше чем частная, какая разница у кого брать в аренду. Цена зависит только от района и расположения участка, все остальное формальности. И кстати в договоре уступки написали что отдали бесплатно, что бы не платить налог с продажи.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *